房地產(chǎn)行業(yè)告別大開(kāi)大合的時(shí)代，曾經(jīng)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)的房企們，業(yè)績(jī)?cè)鏊傺该突芈洌踔劣袀�(gè)別房企開(kāi)始走起了下坡路。一時(shí)間，“穩(wěn)健”二字成為房企業(yè)績(jī)會(huì)上出現(xiàn)頻率極高的關(guān)鍵詞。
龍湖是“穩(wěn)健派”中的種子選手，四平八穩(wěn)就是它的特點(diǎn)。過(guò)去六年，龍湖的銷(xiāo)售規(guī)模保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，其最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2020年，其錄得合約銷(xiāo)售額約2706.1億元，較2019年增長(zhǎng)約11.6%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1845.5億元，同比增長(zhǎng)22.2%。
盈利能力方面，去年，其歸屬于股東的凈利潤(rùn)為200.0億元，剔除公平值變動(dòng)影響后之股東應(yīng)占核心溢利186.9億元，同比增長(zhǎng)20.2%；毛利同比增長(zhǎng)6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。
在許多房企陷入增收不增利困局的時(shí)候，這份成績(jī)單無(wú)疑能夠讓龍湖“安全落地”。但是，龍湖的高管們似乎并未因此而感到輕松，3月26日的業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉坦言，看到這份財(cái)報(bào)，龍湖并沒(méi)有多么激動(dòng)和興奮。
最近幾年房地產(chǎn)調(diào)控日益深入，從拿地、融資再到銷(xiāo)售，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，都面臨著政策面的收緊。這樣的行業(yè)環(huán)境讓龍湖每分每刻都充滿(mǎn)危機(jī)感，也正是這時(shí)刻存在的危機(jī)感令其不敢為眼前的成績(jī)而洋洋得意。
“我們依然覺(jué)得永遠(yuǎn)在路上，我們要保持高度警覺(jué)、保持饑渴，保持對(duì)社會(huì)、國(guó)家的敬畏，做好龍湖的本分。”如邵明曉所言，過(guò)去的一年，龍湖和許多同行一樣，還在不停地調(diào)整和摸索。
“潔癖般的自律”
當(dāng)行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模增速放緩，“爆雷”現(xiàn)象閃現(xiàn)，房企的負(fù)債問(wèn)題逐步凸顯。尤其是去年“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)，根據(jù)不同程度的踩線(xiàn)情況將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，對(duì)應(yīng)0-15%的有息負(fù)債規(guī)模年增速限制，房企的財(cái)務(wù)安全性變得一目了然。
龍湖非常幸運(yùn)，始終處于最為安全的綠檔之中。年報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2020年末，龍湖凈負(fù)債率較上期進(jìn)一步下降至46.5%；現(xiàn)金短債比為4.24倍；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，三項(xiàng)數(shù)據(jù)均達(dá)標(biāo)，處于綠檔。
邵明曉認(rèn)為，三道紅線(xiàn)有利于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效到金融的長(zhǎng)效，高杠桿公司或中小公司壓力會(huì)有所增加，但行業(yè)中優(yōu)秀、穩(wěn)健的“玩家”能夠獲得更好的機(jī)會(huì)。他說(shuō)正是龍湖有著“潔癖般的自律”，才走到今天。
“我們時(shí)刻提醒自己，不能濫占用金融資源，不能去做高息的融資。這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司做前融、非標(biāo)，而龍湖從來(lái)沒(méi)有做過(guò)前融或非標(biāo)，沒(méi)有過(guò)資管計(jì)劃、沒(méi)用過(guò)影子銀行。”
據(jù)了解，去年1月，龍湖發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息低至3.375%至3.85%之間，期限為7.25年至12年。此外，截至2020年末，龍湖在手現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)778.3億元，同比增長(zhǎng)28%，現(xiàn)金流較為充足。
至于此前22城推“集中供地”，全年將分3批次集中出讓宅地的消息，龍湖方面坦言會(huì)對(duì)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)變化，堅(jiān)持自律的龍湖也提前做好了應(yīng)對(duì)。
從龍湖去年的拿地表現(xiàn)來(lái)看，2020年，龍湖共獲得121幅地塊，新增土儲(chǔ)建筑面積2567萬(wàn)平方米，其中權(quán)益面積1847萬(wàn)平方米，權(quán)益占比72%左右。其中一二線(xiàn)城市獲取的土地總建面達(dá)到88%。
到2020年末，龍湖累計(jì)土地儲(chǔ)備約為7400萬(wàn)平方米，權(quán)益面積5279萬(wàn)平方米，預(yù)估總貨值9750億。今年，龍湖銷(xiāo)售目標(biāo)定在3100億元，較去年增長(zhǎng)15%。
新航道業(yè)務(wù)可以“慢慢來(lái)”
此次業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖的其他航道業(yè)務(wù)也受到較大的關(guān)注。此次業(yè)績(jī)會(huì)上，高管們披露了其他航道業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。
去年龍湖商業(yè)高速擴(kuò)張，全年新開(kāi)10座商場(chǎng)，至年末，龍湖在全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)49座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積481萬(wàn)平方米，整體出租率為96.9%；商業(yè)租金增長(zhǎng)23%至58.2億元，商場(chǎng)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)14%至305億元。
租賃住房方面，經(jīng)過(guò)四年的發(fā)展，龍湖冠寓到2020年底累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量9萬(wàn)間，租金收入為18.1億元，同比增幅55%。邵明曉指出，原本龍湖冠寓能夠在去年實(shí)現(xiàn)盈利，但受到疫情影響有所延后。其表示，今年龍湖冠寓會(huì)進(jìn)入盈利期，全年累計(jì)開(kāi)業(yè)預(yù)計(jì)將達(dá)到11萬(wàn)間，收入將提至25億元，繼續(xù)保持行業(yè)前三名的位置。
大熱的物業(yè)板塊，龍湖也在加速布局。2020年，龍湖物業(yè)板塊“龍湖智慧服務(wù)”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入58.4億元，增長(zhǎng)幅度為36%。而就在半個(gè)多月之前，龍湖以12.73億元的對(duì)價(jià)，整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)。
收購(gòu)動(dòng)作再度引發(fā)分拆上市的猜想，但邵明曉及吳亞軍又一次給出否認(rèn)的答案。
“去年開(kāi)始分拆物業(yè)上市也是風(fēng)起云涌，大家都爭(zhēng)先恐后，無(wú)論頭部企業(yè)，還是中小企業(yè)都在分拆。龍湖一直堅(jiān)定把龍湖智慧服務(wù)作為整個(gè)空間即服務(wù)的大業(yè)務(wù)板塊的一環(huán)，因此沒(méi)有分拆上市的計(jì)劃。”
邵明曉繼而表示，龍湖智慧服務(wù)的收并購(gòu)非常理性，不單純追求規(guī)模，而是會(huì)在規(guī)模和質(zhì)量之間做好一個(gè)平衡。他坦言，這么多年來(lái)，龍湖領(lǐng)會(huì)到“大財(cái)不進(jìn)急口”的道理，因此對(duì)于智慧服務(wù)這條賽道有充足的耐心，不會(huì)盲目擴(kuò)張，更不會(huì)急于上市。
其實(shí)，龍湖的業(yè)務(wù)還不止限于智慧服務(wù)業(yè)務(wù)上。今年1月，龍湖對(duì)外官宣了全新的品牌“塘鵝”，由此開(kāi)啟龍湖的C5及C6兩個(gè)新的主航道：房屋租售及房屋裝修。
邵明曉介紹，從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)業(yè)務(wù)原本屬于智慧服務(wù)板塊中的子業(yè)務(wù)，是不斷孵化出新的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在還處于起步階段和孵化期。
其中，龍湖對(duì)于房租租售市場(chǎng)的判斷與2017年決定布局長(zhǎng)租公寓一樣，未來(lái)中國(guó)城市存量房肯定是巨大的市場(chǎng)，特別是在一線(xiàn)、二線(xiàn)高能級(jí)城市。恰好龍湖一直在做這個(gè)業(yè)務(wù)，到去年年底已經(jīng)有大概183個(gè)店，到現(xiàn)在已經(jīng)有將近240個(gè)店，所以將其上升為主航道業(yè)務(wù)。
房屋裝修則更多是裝配式，原來(lái)一直用在龍湖內(nèi)部的功能區(qū)、天街、樣板房等場(chǎng)所。龍湖認(rèn)為，這個(gè)能力可以在to B市場(chǎng)進(jìn)一步放大，亦有數(shù)據(jù)顯示，可以在to C市場(chǎng)做大做強(qiáng)。
關(guān)于新業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏，邵明曉強(qiáng)調(diào)，“并沒(méi)有特別著急，未來(lái)兩年不會(huì)設(shè)置強(qiáng)制性的數(shù)量化指標(biāo)，更多的是練團(tuán)隊(duì)，把模式做得更加敏捷，另外在用戶(hù)端更多地發(fā)現(xiàn)一些撬點(diǎn)”。
（編輯：紀(jì)為平）
